Es la gran pregunta cuando vas a firmar una hipoteca: ¿fija, variable o mixta? No hay una respuesta que sirva para todos, pero sí una forma clara de decidir. En esta guía te explicamos cómo funciona cada tipo, cuánto pagarías al mes con un ejemplo de 180.000 €, qué está eligiendo la gente en 2026, cuándo conviene cada una, cuánto cuesta cambiar después, los pros y los contras y dónde comprobarlo en fuentes oficiales. Puedes hacer tus propias cuentas con nuestra calculadora de hipoteca.
Las tres hipotecas en una frase
| Tipo | Cómo funciona | Para quién encaja |
|---|---|---|
| Fija | Pagas el mismo interés y la misma cuota toda la vida del préstamo | Quien quiere dormir tranquilo y saber siempre lo que paga |
| Variable | El interés es el euríbor más un diferencial, y se revisa cada 6 o 12 meses | Quien puede aguantar subidas de cuota y cree que el euríbor bajará |
| Mixta | Unos años a tipo fijo (normalmente de 3 a 10) y el resto a variable | Quien quiere estabilidad al principio y piensa amortizar pronto |
Qué es el euríbor y por qué importa
El euríbor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos europeos. Es la referencia de casi todas las hipotecas variables en España: tu interés será el euríbor del momento de la revisión más un diferencial fijo que pactas con el banco (por ejemplo, euríbor + 0,75 %).
La media del euríbor de octubre de 2026 fue del 3,239 %, casi igual que en septiembre pero más de un punto por encima de hace un año. Eso significa que quien revisa ahora su hipoteca variable paga bastante más que hace doce meses.
Nadie sabe qué hará el euríbor en los próximos 20 o 30 años. Por eso, más que adivinarlo, la clave es saber cuánto podrías pagar en el peor caso y si tu bolsillo lo aguantaría.
Qué eligen los hogares en 2026
Según el INE, en agosto de 2026:
| Dato | Valor |
|---|---|
| Hipotecas a tipo fijo | 64,1 % |
| Hipotecas a tipo variable | 35,9 % |
| Interés medio inicial a tipo fijo | 3,16 % |
| Interés medio inicial a tipo variable | 2,95 % |
| Interés medio de todas las hipotecas | 3,08 % |
| Importe medio | 181.285 € |
| Plazo medio | 26 años |
Casi dos de cada tres hipotecas nuevas se firman a tipo fijo. Las variables arrancan algo más baratas porque el primer año suelen llevar un interés inicial fijo y bajo, pero después pasan a depender del euríbor.
Ejemplo: 180.000 € a 25 años
Para comparar, usamos tipos redondos de ejemplo (no son ofertas de ningún banco):
- Fija: 3 % durante los 25 años.
- Variable: euríbor + 0,75 %.
- Mixta: 2,6 % los primeros 5 años y después euríbor + 0,9 %.
Hipoteca fija
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota mensual | 853,58 € |
| Intereses en 25 años | unos 76.000 € |
La cuota es la misma el primer mes y el último, pase lo que pase con el euríbor.
Hipoteca variable: depende del euríbor
| Si el euríbor está en… | Tu interés | Cuota mensual |
|---|---|---|
| 2 % | 2,75 % | 830,36 € |
| 3,24 % (como en octubre de 2026) | 3,99 % | 949,11 € |
| 4,5 % | 5,25 % | 1.078,65 € |
Entre el escenario bueno y el malo hay casi 250 € al mes de diferencia. Esa es la pregunta clave: ¿podrías pagar la cuota alta durante años sin problemas?
Hipoteca mixta
Los primeros 5 años pagas 816,61 € al mes. Después, sobre los unos 152.700 € que quedan por pagar:
| Si el euríbor está en… | Cuota desde el año 6 |
|---|---|
| 2 % | 839,23 € |
| 3,24 % | 936,62 € |
| 4,5 % | 1.041,78 € |
La mixta te da unos años de cuota baja y conocida, pero el riesgo de subida llega después.
Cuándo conviene cada una
La fija conviene si…
- Tu sueldo es justo y una subida de 200 € al mes te pondría en apuros.
- Vas a tener la hipoteca muchos años y no piensas amortizar mucho.
- Prefieres pagar algo más a cambio de no preocuparte nunca por el euríbor.
La variable conviene si…
- Tienes margen en tu presupuesto y un fondo de emergencia para aguantar subidas.
- El diferencial que te ofrecen es bajo.
- Piensas amortizar pronto o vender la casa en pocos años.
La mixta conviene si…
- Quieres la tranquilidad de la fija los primeros años, que suelen ser los más apretados.
- Esperas tener más ingresos o ahorros dentro de unos años para amortizar antes de que pase a variable.
Fíjate en la TAE, no solo en el interés
El interés que anuncia el banco (TIN) no lo dice todo. Muchas ofertas bajan el interés a cambio de vincular productos: domiciliar la nómina, contratar el seguro de vida y de hogar con el banco, una tarjeta o un plan de pensiones. Si esos seguros son caros, la hipoteca «barata» acaba saliendo cara.
Compara siempre la TAE, que incluye esos costes, y pide al banco la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el documento oficial con todas las condiciones. Te lo explicamos con más detalle en nuestra guía de préstamos personales.
¿Y si luego quiero cambiar?
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que te pueden cobrar:
| Qué haces | Comisión máxima |
|---|---|
| Pasar de variable a fija (en los 3 primeros años) | 0,15 % de lo que queda por pagar |
| Pasar de variable a fija (después de 3 años) | Sin comisión |
| Amortizar antes en una variable | 0,25 % los 5 primeros años o 0,15 % los 3 primeros, según el contrato; después, nada |
| Amortizar antes en una fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
Es decir: puedes empezar con una variable y pasarte a fija más adelante con un coste bajo, aunque el banco tiene que aceptar el cambio, y entonces te ofrecerá el tipo fijo del momento.
Pros y contras de cada tipo
Hipoteca fija
Pros
- Cuota siempre igual: fácil de planificar.
- Te protege si el euríbor sube.
Contras
- Si el euríbor baja mucho, sigues pagando lo mismo.
- La comisión por amortizar antes es más alta.
Hipoteca variable
Pros
- Suele empezar con un interés más bajo.
- Si el euríbor baja, tu cuota baja.
- Amortizar antes cuesta poco o nada.
Contras
- No sabes cuánto pagarás dentro de unos años.
- Una subida fuerte del euríbor puede encarecer la cuota en cientos de euros al mes.
Hipoteca mixta
Pros
- Cuota baja y conocida los primeros años.
- Buena opción si piensas amortizar pronto.
Contras
- El riesgo del euríbor llega más tarde, cuando quizá no lo esperas.
- A veces el diferencial de la parte variable es más alto que en una variable pura.
Preguntas que nos hacéis a menudo
¿Qué hipoteca es mejor en 2026?
Depende de tu situación, no de una predicción. Si una subida de la cuota te pondría en apuros, la fija te da seguridad. Si tienes margen, ahorros y vas a amortizar, la variable o la mixta pueden salir más baratas. Haz las cuentas con nuestra calculadora de hipoteca con varios euríbor distintos.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Normalmente cada 6 o 12 meses, con el euríbor publicado uno o dos meses antes, según tu contrato. El banco tiene que avisarte del nuevo tipo antes de aplicarlo.
¿Puedo cambiar mi hipoteca a otro banco?
Sí, con una subrogación: otro banco se queda con tu hipoteca con mejores condiciones. Las comisiones tienen los mismos límites que la tabla de arriba.
¿Me conviene más alquilar?
Depende de cuánto tiempo vayas a vivir en la casa y de los precios de tu zona. Lo analizamos en ¿alquilar o comprar vivienda?, con calculadora.
Dónde informarte (fuentes oficiales)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: guías sobre hipotecas, el euríbor oficial de cada mes y simuladores.
- INE, Estadística de Hipotecas: número de hipotecas, tipos medios y reparto entre fijas y variables cada mes.
- BOE, Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario: tus derechos, la FEIN y los límites de las comisiones.
- Tu notario: antes de firmar tienes derecho a una sesión gratuita en la notaría para que te expliquen el contrato.
En resumen
- Fija: misma cuota siempre. Variable: euríbor + diferencial. Mixta: unos años fija y luego variable.
- En agosto de 2026, el 64,1 % de las hipotecas se firmó a tipo fijo, según el INE.
- Con 180.000 € a 25 años, una variable puede ir de unos 830 € a más de 1.075 € al mes según el euríbor.
- Decide por la cuota que podrías aguantar en el peor caso, no por lo que crees que hará el euríbor.
- Compara la TAE y pide la FEIN antes de firmar.
Fuentes
- INE: Estadística de Hipotecas, agosto de 2026
- Banco de España: Portal del Cliente Bancario
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
Información orientativa y divulgativa, no es asesoramiento financiero. Los tipos de interés del ejemplo son redondos e inventados para comparar; las ofertas reales dependen de cada banco y de tu perfil.
Última revisión: noviembre de 2026.
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