Calculadora de hipoteca 2026: cuota, requisitos, ayudas por edad y cuánto ahorras amortizando

Comprar una casa es la decisión económica más grande de casi cualquier familia. Antes de ir al banco conviene saber tres cosas: cuánto pagarás cada mes, cuánto te costarán los intereses y cuántos ahorros necesitas el día de la firma, que siempre es más de lo que parece. Con esta calculadora lo ves en un minuto. Después te explicamos qué te pide el banco según tu edad y tu trabajo, qué ayudas hay, a cuántos años conviene firmar y cómo ahorrar miles de euros adelantando dinero.

Calculadora de hipoteca

Pon el precio de la vivienda, lo que puedes aportar y el tipo de interés que te ofrecen. Si añades los ingresos de tu casa y tu edad, te decimos si la cuota es prudente y si el plazo encaja con lo que piden los bancos. Y si pones lo que podrías adelantar cada año, verás cuántos intereses te ahorras.

Cuántos ahorros necesitas para comprar una casa

El error más común es pensar solo en la entrada. En realidad necesitas tres cosas:

• La entrada. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio (o del valor de tasación, si es menor) en la vivienda habitual. El otro 20 % lo pones tú.
• Los impuestos de la compra, que no se pueden financiar.
• Otros gastos: la tasación, la notaría y el registro de la compraventa.

Por eso la cuenta habitual es que necesitas ahorrado alrededor del 30 % del precio. Para una casa de 200.000 €, unos 60.000 €. Y conviene no quedarse a cero después: mantén tu fondo de emergencia aparte.

Qué impuestos pagas al comprar

Tipo de vivienda	Impuesto	Cuánto
De segunda mano	Transmisiones Patrimoniales (ITP)	Entre el 6 % y el 10 % en la mayoría de comunidades; en el País Vasco, en torno al 4 %
Nueva	IVA	10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial)
Nueva	Actos Jurídicos Documentados (AJD)	Normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la comunidad

En Canarias, la vivienda nueva paga IGIC en lugar de IVA. Muchas comunidades tienen tipos rebajados para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad: pregúntalo siempre, porque pueden ser miles de euros.

Qué gastos paga el banco y cuáles pagas tú

Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos de la hipoteca los paga el banco: la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el registro, la gestoría y el impuesto de esa escritura. Tú pagas:

• La tasación de la vivienda.
• La notaría y el registro de la compraventa (la escritura de la casa).
• Las copias de la escritura que pidas.

Requisitos para que el banco te dé la hipoteca

No hay una lista oficial: cada banco decide. Pero casi todos miran lo mismo:

• Ahorros: la entrada (normalmente el 20 %) más los impuestos y gastos.
• Trabajo estable: contrato indefinido y el periodo de prueba superado. Si eres autónomo, suelen pedir al menos dos años de actividad y tus últimas declaraciones de la Renta.
• Que la cuota no pase del 30-35 % de los ingresos netos del hogar, contando también otros préstamos que tengas.
• Sin deudas impagadas: el banco consulta la CIRBE del Banco de España y ficheros de morosos como ASNEF.
• Edad: que termines de pagar antes de los 75 años en la mayoría de bancos (algunos llegan a 80).

Llevar la documentación preparada acelera mucho: DNI, últimas nóminas, contrato de trabajo, vida laboral, última declaración de la Renta, extractos del banco y la nota simple de la vivienda.

Si tienes 35 años o menos

Es cuando más ayudas hay:

• Aval ICO para la primera vivienda: el Estado avala una parte del préstamo (normalmente hasta el 20 %) para que el banco te financie casi toda la compra. Está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027, se pide en los bancos adheridos y tiene límites de ingresos y de precio de la vivienda que cambian según tu comunidad.
• Avales de tu comunidad: varias tienen programas propios. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid amplió en 2026 su programa Mi Primera Vivienda a compradores de hasta 50 años, con más financiación cuanto más joven eres.
• Impuestos rebajados: muchas comunidades bajan el ITP o el AJD a los jóvenes que compran su primera vivienda habitual. Puede ser un ahorro de miles de euros: pregúntalo antes de firmar.
• Plazos más largos: algunos bancos ofrecen hasta 35 o 40 años a los jóvenes, porque les da tiempo a pagar antes de los 75.

Ojo: el aval te ahorra la entrada, pero no los impuestos ni los gastos, que sigues pagando tú. Y una hipoteca al 100 % es más dinero prestado y más intereses.

Si tienes más de 35 años

• El aval ICO solo te sirve si tienes hijos menores a tu cargo.
• Cuanto mayor eres, más corto el plazo. Con el límite habitual de 75 años: a los 45 puedes firmar a 30 años; a los 55, a 20.
• A cambio, sueles tener más sueldo y más ahorros, y eso el banco lo valora. Dar una entrada mayor te consigue mejores condiciones.
• Si compráis dos personas, el banco suele mirar la edad del titular mayor para calcular el plazo.
• Revisa si tu comunidad tiene ayudas para familias numerosas, monoparentales o personas con discapacidad: suelen tener impuestos rebajados sin límite de edad.

Funcionarios, empleados públicos y otros colectivos

Funcionarios de carrera. Para el banco son el cliente con menos riesgo, porque su empleo es para toda la vida. Por eso muchos bancos les ofrecen:

• Financiación del 90 % o incluso el 100 %, aunque normalmente piden algo a cambio, como un avalista o tener ahorros para los gastos.
• Diferenciales y comisiones más bajos.
• Plazos más largos, de hasta 35 o 40 años.

Los interinos y el personal laboral también tienen buen perfil, pero no siempre acceden a las mismas ofertas: pregunta qué exigen.

Empleados de banca. Muchos bancos dan a su plantilla hipotecas con un interés muy bajo. Ojo con Hacienda: si el interés es inferior al interés legal del dinero (3,25 % en 2026), la diferencia cuenta como sueldo en especie y paga IRPF. Aun así suele compensar.

Otros colectivos. Médicos, militares, policías, profesores o trabajadores de grandes empresas pueden tener ofertas por convenio con algún banco. Pregunta en tu colegio profesional, tu sindicato o tu departamento de personal.

Autónomos. Lo tienen algo más difícil: el banco pedirá ver ingresos estables durante varios años. Ayuda mucho tener las cuentas ordenadas y una buena entrada.

Hipoteca fija, variable o mixta

• Fija: pagas la misma cuota toda la vida del préstamo. Duermes tranquilo, aunque si los tipos bajan no te beneficias.
• Variable: la cuota se revisa (normalmente cada 6 o 12 meses) según el euríbor más un diferencial. Si el euríbor sube, pagas más.
• Mixta: unos años a tipo fijo y el resto variable.

En julio de 2026, según el INE, el 62 % de las hipotecas sobre vivienda se firmaron a tipo fijo, con un interés medio del 3,03 %, y las variables empezaron de media en el 2,97 %. El plazo medio fue de 26 años. Por su parte, el euríbor ha subido en 2026 y a finales de septiembre rondaba el 3,25 %, su nivel más alto del año. Si estás pensando en una variable, usa la tabla «Si el tipo de interés cambia» de la calculadora para ver qué pasaría con tu cuota si sube uno o dos puntos.

Cuánta cuota te puedes permitir

La regla prudente es que la cuota no pase del 30-35 % de los ingresos netos de tu hogar. Con 2.800 € al mes entre los dos, eso son unos 850-980 € como mucho. Si quieres saber tu sueldo neto exacto, usa la calculadora de sueldo neto, y para repartir el resto del dinero, la regla 50/30/20.

A cuántos años se puede pedir una hipoteca

La ley no fija un plazo máximo: lo pone cada banco. Lo más habitual es hasta 30 años, y para jóvenes algunos llegan a 35 o 40. El límite real suele ser la edad: que termines de pagar antes de los 75.

Alargar el plazo baja la cuota, pero dispara los intereses. Con 160.000 € al 3 %:

Plazo	Cuota al mes	Intereses en total
20 años	887 €	52.965 €
25 años	759 €	67.621 €
30 años	675 €	82.844 €
40 años	573 €	114.932 €

Pasar de 25 a 40 años ahorra unos 186 € al mes, pero cuesta más de 47.000 € extra en intereses. Lo ideal suele ser elegir el plazo más corto con una cuota cómoda, y adelantar dinero cuando puedas.

Cómo ir amortizando la hipoteca (y ahorrar miles de euros)

Amortizar es adelantar dinero para devolver el préstamo antes. Es una de las mejores formas de ahorrar, porque cada euro que adelantas deja de generar intereses durante el resto de la hipoteca.

¿Reducir plazo o reducir cuota? Cuando adelantas dinero, el banco te deja elegir:

• Reducir el plazo: sigues pagando lo mismo cada mes, pero terminas antes. Es lo que más intereses ahorra.
• Reducir la cuota: terminas en la misma fecha, pero pagas menos cada mes. Ahorras menos intereses, pero ganas margen en tu presupuesto.

Ejemplo con 160.000 € al 3 % a 30 años, adelantando 3.000 € al año: reduciendo plazo te ahorras unos 32.000 € de intereses y terminas casi 11 años antes; reduciendo cuota, unos 21.000 €. Haz tu propia cuenta en la calculadora de arriba.

Consejos para amortizar bien:

• Cuanto antes, mejor. En los primeros años casi toda la cuota son intereses, así que adelantar al principio es cuando más ahorras.
• No te quedes sin colchón. Antes de amortizar, ten tu fondo de emergencia completo: el dinero que das al banco ya no lo recuperas si te hace falta.
• Compara con lo que te rentaría ese dinero. Si tu hipoteca está a un interés bajo y una cuenta remunerada te paga más (después de impuestos), quizá no corra prisa amortizar.
• Pide siempre el cálculo al banco y comprueba la comisión antes de hacerlo. Se suele hacer desde la banca online o en la oficina.
• Solo si compraste tu vivienda antes de 2013 puedes seguir aplicando la deducción por vivienda habitual en la Renta, y eso puede cambiar la cuenta.

Qué te pueden cobrar por amortizar. Por ley, la comisión tiene un máximo:

• Hipoteca variable: hasta el 0,25 % de lo que adelantes en los 3 primeros años, o hasta el 0,15 % en los 5 primeros (según lo que diga tu contrato). Después, nada.
• Hipoteca fija: hasta el 2 % en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.

Cuando adelantes dinero, el banco te dejará elegir entre bajar la cuota o acortar el plazo. Acortar el plazo es lo que más intereses ahorra.

Dónde comparar hipotecas: comparadores y brókers

• Comparadores online (como iAhorro, HelpMyCash, Kelisto o Rastreator): gratis, te enseñan muchas ofertas de un vistazo. Úsalos para hacerte una idea, pero confirma siempre las condiciones en el banco, porque las ofertas cambian.
• Brókers hipotecarios (intermediarios de crédito inmobiliario): negocian por ti con varios bancos. Pueden conseguir mejores condiciones, sobre todo si tu perfil es justo. Por ley tienen que estar inscritos en el registro del Banco de España o de tu comunidad y decirte por escrito y por adelantado cuánto cobran. Pregunta siempre si cobran ellos al banco o a ti.
• Tu propio banco y uno o dos más: pide la oferta en tu banco y en al menos dos más, y usa la mejor para negociar.
• El Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica gratis cómo funcionan las hipotecas y qué derechos tienes.

Antes de firmar: tus derechos

• El banco tiene que darte la oferta vinculante (FEIN) al menos 10 días naturales antes de la firma.
• Antes de firmar irás al notario a una cita previa, gratis, para que te explique el contrato y compruebe que lo entiendes.
• Compara siempre la TAE, no solo el tipo de interés, y mira qué productos te piden contratar (seguros, nómina, tarjetas) para darte la mejor oferta. Haz la cuenta de lo que cuestan.
• Pide ofertas a varios bancos. Una décima menos de interés en 30 años son miles de euros.

En resumen

• Necesitas ahorrado cerca del 30 % del precio: entrada, impuestos y gastos.
• Que la cuota no pase del 30-35 % de los ingresos de tu casa.
• Fija si quieres tranquilidad; variable solo si puedes aguantar subidas.
• Cuanto más corto el plazo, menos intereses.
• Si eres joven, pregunta por el aval ICO, los avales de tu comunidad y las rebajas de impuestos.
• Si eres funcionario, aprovecha tu perfil para negociar más financiación y mejor interés.
• Adelanta dinero cuando puedas, mejor al principio y reduciendo plazo, sin tocar tu fondo de emergencia.

Fuentes: INE: Estadística de Hipotecas, julio de 2026, Banco de España: tipos de interés de referencia (euríbor), Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ICO: Línea de Avales para la compra de primera vivienda, Comunidad de Madrid: programa Mi Primera Vivienda, Banco de España: Portal del Cliente Bancario y Ley 35/2006 del IRPF (artículo 43, préstamos a empleados). Información orientativa, no sustituye al asesoramiento profesional. Los impuestos autonómicos y las condiciones de las ayudas cambian: compruébalos antes de comprar. Última revisión: octubre de 2026.